venerdì 30 luglio 2010
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Guida al mutuo
MUTUO
GUIDA PRATICA AL MUTUO
Che cos’è il mutuo?
Secondo il Codice Civile, il contratto di mutuo viene così definito dall'Art. 1813 del Codice Civile: Il mutuo è il contratto con il quale una parte (mutuante) consegna all’altra parte (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità.
Stando a questa definizione, qualsiasi forma di prestito, anche il mezzo chilo di sale chiesto alla vicina di casa, è considerato un mutuo. In queste pagine tratteremo esclusivamente il mutuo ipotecario.
Secondo il Codice Civile, il contratto di mutuo viene così definito dall'Art. 1813 del Codice Civile: Il mutuo è il contratto con il quale una parte (mutuante) consegna all’altra parte (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità.
Stando a questa definizione, qualsiasi forma di prestito, anche il mezzo chilo di sale chiesto alla vicina di casa, è considerato un mutuo. In queste pagine tratteremo esclusivamente il mutuo ipotecario.
Il mutuo ipotecario
Il mutuo ipotecario è un prestito garantito da ipoteca su un immobile. L’ipoteca attribuisce al creditore (la Banca), il diritto di espropriare l’immobile, qualora il debitore non riesca a restituire il prestito.
Fermo restando che le Banche concedono il mutuo solo a chi ha le caratteristiche soggettive (ad esempio l’assenza di protesti) ed oggettive (un reddito adeguato), l'ipoteca è richiesta a titolo di ulteriore garanzia sul prestito.
Il mutuo ipotecario è un atto pubblico e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un Notaio. Il Notaio provvederà a redigere il contratto, a registrarlo nei pubblici registri, ad iscrivere l’ipoteca e a verificare che tale iscrizione sia avvenuta regolarmente. Un'altra caratteristica peculiare del mutuo ipotecario è che solo questo tipo di mutuo beneficia delle detrazioni fiscali.
L’ipoteca
Per erogare un mutuo la Banca richiede, a garanzia del prestito, di iscrivere ipoteca su un immobile. Quasi sempre, salvo casi particolarissimi, la Banca pretende che l’iscrizione ipotecaria sia di primo grado, nel senso che sul bene non gravino altre ipoteche preesistenti.
Nel malaugurato caso in cui il mutuatario non paghi le rate del mutuo, l'ipoteca dà il diritto alla Banca di porre in vendita il bene e, con il ricavato, soddisfare il proprio credito residuo.
L'ipoteca decade dopo 20 anni dalla sua iscrizione, a condizione che entro tale termine non venga
rinnovata. L'ipoteca può essere rinnovata solo nel caso in cui alla scadenza dei 20 anni il debito non sia ancora estinto. L'ipoteca può anche essere cancellata prima del termine di scadenza.
Per poter cancellare l'ipoteca è necessario che il debito sia stato estinto. In tal caso il mutuatario potrà chiedere alla Banca il "consenso alla cancellazione d'ipoteca" e con questo documento rivolgersi ad un Notaio per la cancellazione.
Fermo restando che le Banche concedono il mutuo solo a chi ha le caratteristiche soggettive (ad esempio l’assenza di protesti) ed oggettive (un reddito adeguato), l'ipoteca è richiesta a titolo di ulteriore garanzia sul prestito.
Il mutuo ipotecario è un atto pubblico e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un Notaio. Il Notaio provvederà a redigere il contratto, a registrarlo nei pubblici registri, ad iscrivere l’ipoteca e a verificare che tale iscrizione sia avvenuta regolarmente. Un'altra caratteristica peculiare del mutuo ipotecario è che solo questo tipo di mutuo beneficia delle detrazioni fiscali.
L’ipoteca
Per erogare un mutuo la Banca richiede, a garanzia del prestito, di iscrivere ipoteca su un immobile. Quasi sempre, salvo casi particolarissimi, la Banca pretende che l’iscrizione ipotecaria sia di primo grado, nel senso che sul bene non gravino altre ipoteche preesistenti.
Nel malaugurato caso in cui il mutuatario non paghi le rate del mutuo, l'ipoteca dà il diritto alla Banca di porre in vendita il bene e, con il ricavato, soddisfare il proprio credito residuo.
L'ipoteca decade dopo 20 anni dalla sua iscrizione, a condizione che entro tale termine non venga
rinnovata. L'ipoteca può essere rinnovata solo nel caso in cui alla scadenza dei 20 anni il debito non sia ancora estinto. L'ipoteca può anche essere cancellata prima del termine di scadenza.Per poter cancellare l'ipoteca è necessario che il debito sia stato estinto. In tal caso il mutuatario potrà chiedere alla Banca il "consenso alla cancellazione d'ipoteca" e con questo documento rivolgersi ad un Notaio per la cancellazione.
Finalità del mutuo
Le finalità per cui è possibile ottenere un mutuo ipotecario sono le seguenti:
Mutuo per acquisto di un immobile: è quello più frequente. Il mutuo può essere richiesto per l'acquisto di un immobile qualsiasi (prima casa, casa di villeggiatura, mura di un negozio ecc.). Di norma non è finanziato l'acquisto dei terreni edilizi. L'acquisto di terreni agricoli può essere finanziato da Banche ed Istituti specializzati nel Credito Agrario. Solitamente il bene ipotecato è quello che il mutuatario intende acquistare.
Mutuo per costruzione di un immobile: il mutuo è erogato per la costruzione di un immobile su terreno di proprietà del mutuatario (salvo particolari casi di edilizia economica e popolare, nei quali il terreno è di proprietà del Comune che lo concede in diritto di superficie). L'ipoteca può essere iscritta sul terreno ed il mutuo viene erogato mano a mano che i lavori di costruzione proseguono.
Mutuo per ristrutturazione di un immobile: tale mutuo viene concesso per il finanziamento di lavori di ristrutturazione di un immobile. Il mutuo potrà essere erogato in unica soluzione o, come per i mutui per costruzione, a stato avanzamento lavori. L'immobile che viene ipotecato è, di norma, lo stesso per cui si effettuano i lavori di ristrutturazione.
Mutuo per liquidità: si tratta di un mutuo concesso per le motivazioni più disparate (il mutuatario ad esempio può voler comprare un motoscafo). Nonostante sia un prodotto che le Banche dovrebbero mettere a disposizione, essendo molto rischioso (il 90% delle insolvenze riguarda i mutui per liquidità), è erogato molto raramente ed esclusivamente ad una clientela particolarmente fidata.
Chi eroga il mutuo?
I mutui ipotecari sono erogati da Banche ordinarie, Banche specializzate, Istituti e Sezioni Autonome di Credito Fondiario.
I mutui ipotecari sono erogati da Banche ordinarie, Banche specializzate, Istituti e Sezioni Autonome di Credito Fondiario.
Banche ordinarie: sono quelle che svolgono le normali operazioni bancarie: conti correnti, fidi, compravendita di titoli, ecc. ecc.. Per le Banche ordinarie il mutuo è un prodotto come tutti gli altri. Per molte Banche il mutuo è una strada per acquisire nuova clientela alla quale proporre altri servizi più remunerativi per la Banca stessa. Per questo motivo quasi tutte le Banche ordinarie pretendono l'apertura di un conto corrente presso di loro prima dell'erogazione del mutuo. Se vogliamo a tutti costi trovare un punto debole, potremmo dire che le Banche ordinarie non sono molto snelle nelle procedure di istruttoria, proprio perché il mutuo non è l'unico servizio di cui si devono occupare.
Banche specializzate: sono Banche che si occupano esclusivamente dell'erogazione di mutui. In virtù della loro specializzazione hanno procedure molto snelle e veloci. Una pecca di queste Banche è data dalla limitatezza dei prodotti offerti. Molte non erogano mutui per costruzione, altre quelli per ristrutturazione, moltissime non concedono mutui per liquidità e quasi nessuna finanzia operazioni su immobili a destinazione commerciale.
Istituti e Sezioni Autonome di Credito Fondiario: lo scopo di questi Istituti e Sezioni è il finanziamento a medio e lungo termine nel settore immobiliare. Intervengono in quasi tutti i tipi di operazioni. L'attività di questi Istituti e Sezioni è regolamentata da una particolare legislazione.
Malgrado l'apparente complessità, il mutuo è un servizio relativamente semplice.
Chi ha necessità di un finanziamento si rivolge ad una Banca, la quale "acquista" il denaro necessario su particolari mercati (formato da altri Istituti di Credito), a determinati tassi e condizioni. Aumenta il tasso pagato di una certa percentuale, che include le varie spese di gestione ed il guadagno della stessa (chiamato SPREAD). Infine "Vende" i soldi al richiedente.
Il tasso d’interesse
L’acquisto di un prodotto qualsiasi, dal mandarino all’automobile, si concretizza, a volte inconsapevolmente, attraverso le seguenti verifiche: le caratteristiche e la qualità del prodotto rispondono alle nostre esigenze? Il suo prezzo è conveniente in rapporto alle altre offerte di mercato?
Anche la scelta di un mutuo deve seguire il medesimo iter, dove il prezzo è rappresentato dal tasso d’interesse applicato che non può e non deve essere l’unico parametro di scelta. Come i commercianti attirano i consumatori con formule di pagamento particolarmente appetibili (“Acquisti oggi e cominci a pagare fra tre mesi”, “Paghi in 10 rate senza interessi” etc.), anche le Banche offrono mutui le cui formule di rimborso sono le più varie. Tutti i mutui offerti si basano, in ogni caso, sulle due tipologie fondamentali: a tasso fisso e a tasso variabile.
L’acquisto di un prodotto qualsiasi, dal mandarino all’automobile, si concretizza, a volte inconsapevolmente, attraverso le seguenti verifiche: le caratteristiche e la qualità del prodotto rispondono alle nostre esigenze? Il suo prezzo è conveniente in rapporto alle altre offerte di mercato?
Anche la scelta di un mutuo deve seguire il medesimo iter, dove il prezzo è rappresentato dal tasso d’interesse applicato che non può e non deve essere l’unico parametro di scelta. Come i commercianti attirano i consumatori con formule di pagamento particolarmente appetibili (“Acquisti oggi e cominci a pagare fra tre mesi”, “Paghi in 10 rate senza interessi” etc.), anche le Banche offrono mutui le cui formule di rimborso sono le più varie. Tutti i mutui offerti si basano, in ogni caso, sulle due tipologie fondamentali: a tasso fisso e a tasso variabile.
Mutuo a tasso fisso
In questa forma di finanziamento il tasso rimane invariato per tutta la durata del mutuo. Sin dalla stipulazione dell’atto di mutuo si conosce esattamente l’importo delle rate da restituire. Il tasso fisso è particolarmente apprezzato dai lavoratori dipendenti, che trovano in questa soluzione una certa tranquillità. Per chi è titolare di un reddito fisso è molto importante conoscere esattamente l'entità degli oneri futuri.
VANTAGGI:
1) certezza degli importi da rimborsare;
2) in caso di un aumento dei tassi l'importo delle rate non aumenta.
SVANTAGGI:
1) normalmente il tasso fisso è più elevato di quello variabile;
2) in caso di diminuzione dei tassi la rata non diminuisce.
Mutuo a tasso variabile
In questo finanziamento il tasso cambia in funzione della variazione di un determinato indice di riferimento.
In passato gli indici di riferimento utilizzati erano diversi (il rendiob; la lira interbancaria; il tus; il libor; il ribor ecc.ecc.), oggi è quasi universalmente adottato l’Euribor, che potrebbe definirsi come il tasso utilizzato nei prestiti fra le banche europee.
VANTAGGI:
1) normalmente il tasso variabile è più basso del tasso fisso;
2) in caso di diminuzione dei tassi la rata diminuisce in funzione del nuovo tasso applicato.
SVANTAGGI:
1) il mutuatario conosce l’importo della rata solo sino alla prima revisione contrattuale. Quelle
successive variano in funzione dell’andamento dell’Euribor;
2) in caso di aume nto dei tassi la rata subisce un aumento in funzione del nuovo
tasso applicato.
In questo finanziamento il tasso cambia in funzione della variazione di un determinato indice di riferimento.
In passato gli indici di riferimento utilizzati erano diversi (il rendiob; la lira interbancaria; il tus; il libor; il ribor ecc.ecc.), oggi è quasi universalmente adottato l’Euribor, che potrebbe definirsi come il tasso utilizzato nei prestiti fra le banche europee.
VANTAGGI:
1) normalmente il tasso variabile è più basso del tasso fisso;
2) in caso di diminuzione dei tassi la rata diminuisce in funzione del nuovo tasso applicato.
SVANTAGGI:
1) il mutuatario conosce l’importo della rata solo sino alla prima revisione contrattuale. Quelle
successive variano in funzione dell’andamento dell’Euribor;
2) in caso di aume nto dei tassi la rata subisce un aumento in funzione del nuovo
tasso applicato.
Come si è visto in precedenza, il tasso applicato al mutuo è dato da: tasso di riferimento più lo Spread (guadagno della banca). Il tasso di riferimento adottato è lo stesso per tutte le Banche (Euribor), ne consegue che ciò che fa la differenza è lo Spread, in altre parole il “ricarico” che ogni Banca applica al tasso di riferimento.
Nella pratica, analizzando le offerte del mercato, si possono riscontrare diverse situazioni che non rispecchiano la logica espressa in precedenza. Può succedere che la Banca X, che applica uno spread dell’1,70%, offre mutui al 4,9%, mentre la Banca Y, che ha uno spread dell’1,20%, offre mutui al 5,20%.
La risposta a questo mistero si chiama Tasso d’accesso. Molte Banche, pubblicizzano un tasso molto basso, che è applicato solo alle prime rate (da qui il nome di tasso d’accesso).
Nella pratica, analizzando le offerte del mercato, si possono riscontrare diverse situazioni che non rispecchiano la logica espressa in precedenza. Può succedere che la Banca X, che applica uno spread dell’1,70%, offre mutui al 4,9%, mentre la Banca Y, che ha uno spread dell’1,20%, offre mutui al 5,20%.
La risposta a questo mistero si chiama Tasso d’accesso. Molte Banche, pubblicizzano un tasso molto basso, che è applicato solo alle prime rate (da qui il nome di tasso d’accesso).
Trascorso un certo periodo però, il tasso applicato alle rate successive è il cosiddetto Tasso a regime, più elevato del tasso d’accesso.
In conclusione, è più importante conoscere lo spread ed il tasso a regime, che farsi abbagliare da pubblicità abilmente ideate.
In conclusione, è più importante conoscere lo spread ed il tasso a regime, che farsi abbagliare da pubblicità abilmente ideate.