Guida Mutuo 2
Tipologie di Mutuo
Tipologie di mutuo
Quello che segue non è un elenco esaustivo di tutte i mutui esistenti, poiché nascono in continuazione nuovi prodotti, ma dalla lettura delle spiegazioni relative ad ogni tipo di mutuo si acquisisce esperienza sufficiente per valutare autonomamente i prodotti futuri.
Tasso variabile a rata costante
È un mutuo a tasso variabile la cui rata è d'importo fisso per tutta la durata. Com'è possibile? Che differenza c'è da un mutuo a tasso fisso?
Se la rata è costante cos'altro può variare in caso di variazione dei tassi? Non rimane che la durata. Ebbene sì . Questo mutuo si potrebbe chiamare "a tasso variabile, rata costante, durata variabile". In caso di aumento dei tassi la durata aumenterà. In caso di diminuzione dei tassi diminuirà la durata.
È un mutuo a tasso variabile la cui rata è d'importo fisso per tutta la durata. Com'è possibile? Che differenza c'è da un mutuo a tasso fisso?
Se la rata è costante cos'altro può variare in caso di variazione dei tassi? Non rimane che la durata. Ebbene sì . Questo mutuo si potrebbe chiamare "a tasso variabile, rata costante, durata variabile". In caso di aumento dei tassi la durata aumenterà. In caso di diminuzione dei tassi diminuirà la durata.
A chi è consigliato: a chi desidera cogliere le opportunità offerte dal mutuo a tasso variabile, senza per questo rischiare che le rate diventino "scomode" per le proprie tasche.
Aspetti positivi: è collocato ad un tasso più basso, rispetto ai mutui a tasso fisso, offrendo in ogni caso la tranquillità data da una rata costante. In caso di diminuzione dei tassi si pagherà per una durata inferiore a quella inizialmente prevista
Aspetti negativi: in caso di aumenti dei tassi si pagherà per un periodo maggiore di quello inizialmente previsto.
Tasso variabile con tetto massimo
È il classico mutuo a tasso variabile, ma con una clausola contrattuale in più in favore del mutuatario.
La clausola recita più o meno così : "In ogni caso li tasso non potrà superare il x%". Tale garanzia accessoria può avere valore per tutta la durata del mutuo, oppure essere limitata ad un certo periodo. In quest'ultimo caso la clausola sarà di questo tipo: "Nei primi y anni il tasso non potrà superare il x%".
È un tipo di mutuo adatto a chi preferisce il tasso variabile (diminuzione della rata in caso di diminuzione dei tassi), ma è terrorizzato dalla possibilità di futuri eccessivi rialzi. Questo mutuo, offre al mutuatario la certezza che, comunque vadano le cose, il rischio massimo è costituito da un tasso fissato contrattualmente.
È il classico mutuo a tasso variabile, ma con una clausola contrattuale in più in favore del mutuatario.
La clausola recita più o meno così : "In ogni caso li tasso non potrà superare il x%". Tale garanzia accessoria può avere valore per tutta la durata del mutuo, oppure essere limitata ad un certo periodo. In quest'ultimo caso la clausola sarà di questo tipo: "Nei primi y anni il tasso non potrà superare il x%".
È un tipo di mutuo adatto a chi preferisce il tasso variabile (diminuzione della rata in caso di diminuzione dei tassi), ma è terrorizzato dalla possibilità di futuri eccessivi rialzi. Questo mutuo, offre al mutuatario la certezza che, comunque vadano le cose, il rischio massimo è costituito da un tasso fissato contrattualmente.
A chi è consigliato: a chi desidera cogliere le opportunità offerte dal mutuo a tasso variabile, senza per questo rischiare più di tanto in caso di aumenti dei tassi.
Aspetti positivi: è collocato ad un tasso più basso, rispetto ai mutui a tasso fisso, offrendo in ogni caso una certa tranquillità.
Aspetti negativi: è collocato ad un tasso più elevato rispetto ai mutui a tasso variabile. La garanzia accessoria offerta dalla Banca ha un costo, che si concretizza in un aumento dello Spread.
Tasso misto
In questo tipo di mutuo una componente del tasso è fissa e l'altra componente è variabile. Da qui il nome di tasso misto. La clausola contrattuale relativa al tasso potrebbe suonare più o meno così : “Il tasso d’interesse applicato è calcolato su due componenti: 70% indicizzato all’Euribor, 30% Fisso”. Premesso che le percentuali fra la componente a tasso fisso e quella a tasso variabile possono variare da proposta a proposta, di seguito vediamo un esempio che chiarisca meglio il comportamento del mutuo a tasso misto rispetto ad un variabile puro:
In questo tipo di mutuo una componente del tasso è fissa e l'altra componente è variabile. Da qui il nome di tasso misto. La clausola contrattuale relativa al tasso potrebbe suonare più o meno così : “Il tasso d’interesse applicato è calcolato su due componenti: 70% indicizzato all’Euribor, 30% Fisso”. Premesso che le percentuali fra la componente a tasso fisso e quella a tasso variabile possono variare da proposta a proposta, di seguito vediamo un esempio che chiarisca meglio il comportamento del mutuo a tasso misto rispetto ad un variabile puro:
Esempi:
Mutuo a tasso variabile. Tasso nominale annuo 6%. Con questo tipo di mutuo, se nel periodoprecedente l’Euribor (tasso di riferimento) si fosse incrementato del 5%, il nuovo tasso applicato al nostro mutuo sarebbe pari al 6,3% (6% + il 5% del tasso).
Mutuo a tasso misto. Tasso nominale annuo 6%; componenti del tasso: 50% variabile + 50% fisso. In questo mutuo, invece, sempre nel caso in cui l’Euribor si fosse rivalutato del 5%, il nuovo tasso applicato sarebbe pari al 6,15% (6% + il 5% applicato solo sul 50% del tasso).
Come si è potuto constatare, il mutuo a tasso misto è meno sensibile alle variazioni dei tassi di riferimento (sia in caso di rialzi che di ribassi), in quanto queste incidono solamente su una parte del tasso (la componente variabile) e non, come nel caso dei mutui a tasso variabile, sul 100% del tasso.
Mutuo a tasso variabile. Tasso nominale annuo 6%. Con questo tipo di mutuo, se nel periodoprecedente l’Euribor (tasso di riferimento) si fosse incrementato del 5%, il nuovo tasso applicato al nostro mutuo sarebbe pari al 6,3% (6% + il 5% del tasso).
Mutuo a tasso misto. Tasso nominale annuo 6%; componenti del tasso: 50% variabile + 50% fisso. In questo mutuo, invece, sempre nel caso in cui l’Euribor si fosse rivalutato del 5%, il nuovo tasso applicato sarebbe pari al 6,15% (6% + il 5% applicato solo sul 50% del tasso).
Come si è potuto constatare, il mutuo a tasso misto è meno sensibile alle variazioni dei tassi di riferimento (sia in caso di rialzi che di ribassi), in quanto queste incidono solamente su una parte del tasso (la componente variabile) e non, come nel caso dei mutui a tasso variabile, sul 100% del tasso.
A chi è consigliato: a chi desidera cogliere le opportunità offerte dal mutuo a tasso variabile, con la tranquillità di poter limitare i rischi di un andamento non stabilizzato dei tassi.
Aspetti positivi: è collocato ad un tasso più basso, rispetto ai mutui a tasso fisso, ammortizzando, comunque, gli effetti di un possibile rialzo dei tassi di riferimento.
Aspetti negativi: è collocato ad un tasso più elevato rispetto ai mutui a tasso variabile. In caso di riduzione del tasso di riferimento, solo una parte del tasso applicato (la componente a tasso variabile) beneficia della riduzione.
Tasso rinegoziabile
Il mutuo a tasso rinegoziabile è stipulato a tasso fisso. Il tasso rimane fisso per un periodo predeterminato. Dopo tale periodo il mutuatario deve scegliere se tramutare il mutuo in tasso variabile o convertirlo in tasso fisso alle condizioni in vigore al momento della rinegoziazione.
E’ molto importante porre attenzione all'ultima frase in grassetto. Non è vero, al contrario di come pensano in molti, che se si decide di non passare al tasso variabile si mantengono le condizioni iniziali di mutuo. In ogni caso, anche se il mutuatario decide di mantenere un tasso fisso, il mutuo viene rinegoziato alle condizioni del momento. La clausola contrattuale relativa a questo tipo di mutuo recita circa così : "Il tasso applicato al presente mutuo è pari al 5,50% e rimane fisso per la durata di due anni. Dopo tale periodo il mutuatario ha facoltà di scegliere se passare ad un tasso variabile, in misura pari all'Euribor, in vigore a quella data, + 1,50% di Spread, o passare ad un tasso fisso, in misura pari all'IRS, in vigore a quella data, + 1,50% di Spread".
Il mutuo a tasso rinegoziabile è stipulato a tasso fisso. Il tasso rimane fisso per un periodo predeterminato. Dopo tale periodo il mutuatario deve scegliere se tramutare il mutuo in tasso variabile o convertirlo in tasso fisso alle condizioni in vigore al momento della rinegoziazione.
E’ molto importante porre attenzione all'ultima frase in grassetto. Non è vero, al contrario di come pensano in molti, che se si decide di non passare al tasso variabile si mantengono le condizioni iniziali di mutuo. In ogni caso, anche se il mutuatario decide di mantenere un tasso fisso, il mutuo viene rinegoziato alle condizioni del momento. La clausola contrattuale relativa a questo tipo di mutuo recita circa così : "Il tasso applicato al presente mutuo è pari al 5,50% e rimane fisso per la durata di due anni. Dopo tale periodo il mutuatario ha facoltà di scegliere se passare ad un tasso variabile, in misura pari all'Euribor, in vigore a quella data, + 1,50% di Spread, o passare ad un tasso fisso, in misura pari all'IRS, in vigore a quella data, + 1,50% di Spread".
A chi è consigliato: a coloro che non sanno che decisione prendere. Col mutuo rinegoziabile rimandano la scelta ad una data futura avendo, per un certo periodo, la certezza degli esborsi da effettuare.
Aspetti positivi: il mutuo è collocato ad un tasso iniziale inferiore rispetto ad un tasso fisso puro, vi è quindi la possibilità di rinegoziare a condizioni più vantaggiose, solo nel caso in cui i tassi di riferimento diminuiscano.
Aspetti negativi: il mutuo è collocato ad un tasso superiore rispetto ad un tasso variabile. Nel caso i tassi aumentino, la rinegoziazione avviene a condizioni peggiorative.
Mutuo a gestione autonoma
È un mutuo a tasso variabile o, potenzialmente, a tasso fisso (potenzialmente in quanto solitamente sono stipulati a tasso variabile). A differenza dei mutui tradizionali, dove l’importo della rata è comprensivo di una quota a titolo di interessi ed una quota a titolo di capitale, nei mutui a gestione autonoma la rata è composta dai soli interessi.
Il capitale sarà rimborsato liberamente, in base alle disponibilità finanziarie del mutuatario. Le condizioni contrattuali di questo mutuo possono essere del tipo: “Il mutuo è concesso per una durata di 20 anni al tasso nominale annuo del 5%, variabile trimestralmente in funzione dell’andamento dell’Euribor + 1,5% di spread. Il mutuatario è tenuto al pagamento mensile dei soli interessi. Il capitale potrà essere rimborsato con quote non inferiori a € 2.582,28 (L. 5.000.000) e nel rispetto delle seguenti condizioni: almeno il 25% del capitale dovrà essere rimborsato entro il 10° anno; almeno il 50% dovrà essere rimborsato entro il 15° anno; il rimanente 50% dovrà essere restituito entro il 20° anno”. Facciamo ora un esempio comparativo fra un tradizionale mutuo a tasso variabile ed un mutuo a gestione autonoma, per evidenziarne i diversi meccanismi.
Esempi: (per comodità di esposizione si ipotizza che, nel periodo preso in esame, i tassi non abbiano subito variazioni)
Mutuo a tasso variabile ventennale, importo € 51.645,69 (L. 100.000.000), tasso 5%, rimborso mensile. In questo tipo di mutuo la rata, calcolata come descritto nell’apposito capitolo, sarà pari a € 340,84 (L. 659.956). Dopo il pagamento della 108^ rata (9 anni), si sarà pagato complessivamente € 36.810,59 (L. 71.275.248) ed il debito residuo sarà pari a € 34.552,09 (L. 66.902.177).
Mutuo a gestione autonoma ventennale, importo € 51.645,69 (L. 100.000.000), tasso 5%, rimborso mensile. L’importo della rata mensile sarà pari a € 215,19 (L. 416.667), che è stato calcolato nel modo seguente: mutuo 100 milioni, tasso applicato 5%, pari ad un interesse annuo di € 2.582,28 (L. 5.000.000). L’interesse annuo è stato diviso per 12, al fine di ricavarne un importo della rata mensile 2.582,28:12=215,19). Dopo il pagamento della 108^ rata si sarà pagato complessivamente € 23.240,52 (L. 44.999.928) ed il debito residuo, se non si saranno fatti versamenti aggiuntivi a titolo di rimborso capitale, sarà sempre pari agli iniziali € 51.645,69.
A questo punto dovrebbero essere chiare le differenze tra i due mutui, ma proseguiamo nell’esempio per vedere sino in fondo il funzionamento del mutuo a gestione autonoma.
Ipotizziamo che al 9° anno il mutuatario abbia una disponibilità di € 15.49 3,71 e decida di restituirli alla Banca a titolo di parziale rimborso del capitale ottenuto a mutuo. Dopo aver restituito i € 15.493,71 il nuovo debito sarà pari € 36.151,98 e, quindi, la nuova rata da pagare sarà pari a € 150,63 (L. 291.667), il 5% di 36.151,98 diviso 12 mensilità.
Mutuo a tasso variabile ventennale, importo € 51.645,69 (L. 100.000.000), tasso 5%, rimborso mensile. In questo tipo di mutuo la rata, calcolata come descritto nell’apposito capitolo, sarà pari a € 340,84 (L. 659.956). Dopo il pagamento della 108^ rata (9 anni), si sarà pagato complessivamente € 36.810,59 (L. 71.275.248) ed il debito residuo sarà pari a € 34.552,09 (L. 66.902.177).
Mutuo a gestione autonoma ventennale, importo € 51.645,69 (L. 100.000.000), tasso 5%, rimborso mensile. L’importo della rata mensile sarà pari a € 215,19 (L. 416.667), che è stato calcolato nel modo seguente: mutuo 100 milioni, tasso applicato 5%, pari ad un interesse annuo di € 2.582,28 (L. 5.000.000). L’interesse annuo è stato diviso per 12, al fine di ricavarne un importo della rata mensile 2.582,28:12=215,19). Dopo il pagamento della 108^ rata si sarà pagato complessivamente € 23.240,52 (L. 44.999.928) ed il debito residuo, se non si saranno fatti versamenti aggiuntivi a titolo di rimborso capitale, sarà sempre pari agli iniziali € 51.645,69.
A questo punto dovrebbero essere chiare le differenze tra i due mutui, ma proseguiamo nell’esempio per vedere sino in fondo il funzionamento del mutuo a gestione autonoma.
Ipotizziamo che al 9° anno il mutuatario abbia una disponibilità di € 15.49 3,71 e decida di restituirli alla Banca a titolo di parziale rimborso del capitale ottenuto a mutuo. Dopo aver restituito i € 15.493,71 il nuovo debito sarà pari € 36.151,98 e, quindi, la nuova rata da pagare sarà pari a € 150,63 (L. 291.667), il 5% di 36.151,98 diviso 12 mensilità.
A chi è consigliato: ai lavoratori autonomi che sono titolari di redditi estremamente variabili; a tutti coloro che prevedono di avere entrate straordinarie di capitale e a chi è alla ricerca della speculazione (vediamo nella pagina successiva un esempio di come è possibile guadagnare in
questa circostanza).
questa circostanza).
Aspetti positivi: impegno mensile di importi relativamente bassi, lasciando la libertà di rimborsare il capitale in momenti migliori.
Aspetti negativi: con questo tipo di mutuo, se non si è più che organizzati, si corre il rischio di arrivare alle scadenze contrattuali senza aver accantonato le somme necessarie al rimborso del capitale.
Tasso variabile rata crescente
In questo tipo di mutuo, anche nel caso in cui il tasso non subisca variazioni, il piano d’ammortamento prevede in ogni caso rate d’importo crescente. Le prime rate sono d’importo molto basso ed aumentano gradualmente, come previsto dalle clausole contrattuali.
È un mutuo ideato per coloro che hanno un reddito basso, ma con previsione di miglioramenti nel futuro prossimo (promozioni, scatti d'anzianità, consolidamento di un'attività
imprenditoriale o professionale ecc. ecc.).
Chi decide di prendere un mutuo a rata crescente, per pagare rate iniziali più basse di quelle di un classico mutuo con ammortamento alla francese (caratterizzato da rate periodiche costanti), deve mettere in preventivo che le rate finali saranno d'importo notevolmente superiore rispetto a quest'ultimo. Se un mutuo tradizionale prevede una rata di rimborso di 100, le rate iniziali di un mutuo a rata crescente saranno magari di 70, ma le rate finali saranno probabilmente pari a 140 o più.
A chi è consigliato: a coloro che sono agli inizi della propria carriera ed hanno aspettative di reddito in crescita o che, comunque, hanno esigenza di pagare rate di importo ridotto per alcuni anni.
Aspetti positivi: rate iniziali basse.
Aspetti negativi: le rate finali sono molto elevate.
Aspetti positivi: rate iniziali basse.
Aspetti negativi: le rate finali sono molto elevate.
Tasso fisso rata crescente
Ha il medesimo funzionamento del tasso variabile a rata crescente, con la differenza che, in questo caso, il tasso è fisso.
Ha il medesimo funzionamento del tasso variabile a rata crescente, con la differenza che, in questo caso, il tasso è fisso.
A chi è consigliato: a coloro che sono agli inizi della propria carriera ed hanno aspettative di reddito in crescita o che, comunque, hanno esigenza di pagare rate di importo ridotto per alcuni anni.
Aspetti positivi: rate iniziali basse.
Aspetti negativi: le rate finali sono molto elevate.
Aspetti positivi: rate iniziali basse.
Aspetti negativi: le rate finali sono molto elevate.
Tasso variabile rata protetta
È un mutuo a tasso variabile con dei meccanismi che limitano la variabilità dell'importo della rata. Le clausole contrattuali recitano più o meno così : "Il tasso è variabile in funzione dell'andamento dell'Euribor. In ogni caso l'importo della nuova rata non potrà essere superiore alla rata precedente aumentata di una percentuale pari all'indice ISTAT dei prezzi al consumo.
Se alla fine del periodo di ammortamento, in conseguenza della limitazione di possibilità di aumento della rata, il debito non fosse ancora estinto, la durata del mutuo si protrarrà sino all'estinzione del debito".
È un mutuo a tasso variabile con dei meccanismi che limitano la variabilità dell'importo della rata. Le clausole contrattuali recitano più o meno così : "Il tasso è variabile in funzione dell'andamento dell'Euribor. In ogni caso l'importo della nuova rata non potrà essere superiore alla rata precedente aumentata di una percentuale pari all'indice ISTAT dei prezzi al consumo.
Se alla fine del periodo di ammortamento, in conseguenza della limitazione di possibilità di aumento della rata, il debito non fosse ancora estinto, la durata del mutuo si protrarrà sino all'estinzione del debito".
Esempio: Tizio sottoscrive un tradizionale mutuo a tasso variabile di € 51.645,69. Per 15 anni. Caio sottoscrive lo stesso mutuo ma con la clausola "rata protetta". Ipotizziamo che il mutuo sia stato stipulato al 5% e che il secondo anno i tassi di riferimento portino ad un nuovo tasso applicato dell'8% e che nello stesso periodo l'indice ISTAT sia aumentato del 5%. Tizio, che ha cominciato a pagare rate per un importo di € 408,39, il secondo anno, in funzione dell'aumento del tasso, si troverà a pagare una rata di Lit. € 488,45, ma con la certezza di aver estinto il mutuo al 15° anno. Caio, invece, inizierà anch'esso a pagare una rata di € 408,39, ma il secondo anno, grazie alla protezione della rata, pagherà una nuova rata pari a € 408,39+ 5% = Lit. 420,83. Per contro, ciò che paga in meno oggi non gli permetterà di estinguere il debito entro il 15° anno e, pertanto, la durata del suo mutuo sarà certamente superiore.
A chi è consigliato: a coloro che intendono cogliere le opportunità di un mutuo a tasso variabile, ma che non possono permettersi rialzi indiscriminati della rata.
Aspetti positivi: il tasso variabile è più basso di un tasso fisso. In ogni caso,in caso di rialzo dei tassi, il mutuatario subirà aumenti contenuti.
Aspetti negativi: il fatto di non sapere con certezza quando, finalmente, avrà estinto il debito.
Aspetti positivi: il tasso variabile è più basso di un tasso fisso. In ogni caso,in caso di rialzo dei tassi, il mutuatario subirà aumenti contenuti.
Aspetti negativi: il fatto di non sapere con certezza quando, finalmente, avrà estinto il debito.